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鲁商置业:预算管理一步到位
发布时间:2018-03-26 14:48:58

鲁商置业股份有限公司是鲁商集团旗下地产行业的次集团,也是A股上市公司。作为省国资委旗下唯一一家以房地产开发为主营业务的上市公司,鲁商置业在山东房地产市场享有很高的声誉。目前,公司已形成“鲁商城市广场”、“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”三种产品系列,涉足住宅和商业地产双领域。

从行业特点上来讲,地产行业具有基于项目开展业务、开发周期长、业务环节多、资金投入大、受经济形势波动影响大等特点。而2010年,随着国家一系列宏观调控措施的实行,地产行业逐渐远离了高成长时代,企业从“资本密集型”向“管理密集型”转型的需求十分迫切,而随着管理在企业中的价值贡献率越来越大,对预算的要求也越来越高。

应该说,作为一家上市公司,鲁商置业拥有较好的财务核算基础,同时,由于集团实行集权式管理,总部对旗下公司的执行力很强。因此,当诺亚舟咨询顾问们完成前期调研之后,就对鲁商置业做出了“一步式打造鲁商置业全面预算体系”的结语。

那么,一步到位的鲁商置业预算体系是什么样子呢?

以项目公司+项目(分期)+业态为编制基础

一般而言,地产公司在开发一个项目时都会为此设置一个子公司,由该公司对项目进行核算管理,也就是说,房地产企业都是基于项目在开展业务,鲁商置业也是如此。

同时,鲁商涉足商业和住宅市场,为满足管理需求,预算系统中也必须对不同业态下的预算金额做出展现。因此,鲁商置业的预算就需要立足于项目、公司和业态三个层面进行编制。

既然预算要基于项目开展,那么,由于房地产开发周期很长,一年肯定不够,所以,鲁商置业的预算中,不仅包括年度预算,还要按项目进行跨年度预算,以覆盖项目的生命周期。

此外,房地产开发过程比较复杂,其业务环节很多,且各环节中都会有巨额资金流动,这都是财务管理的重点。因此,在鲁商置业的预算体系中,必须要体现实际业务运作过程,并按照业务环节体现收入、成本与现金流。


以业务预算为核心

房地产企业是资金密集型企业,对资金的需求十分旺盛。对于这类企业,销售收入与回款预算、税金预算、开发成本预算、融资与利息分摊预算是其预算的重点。

鲁商的全面预算内容包括了指标预算、业务预算、资本预算和财务预算。业务预算是其中的核心,而在业务预算中,成本预算、融资与利息分摊预算、税金预算、销售收入与回款预算又是鲁商置业预算编制的重点内容,成本预算则是重中之重。

业务计划是成本预算的基础,通过对项目初步规划、项目总开发面积、本年面积完成和项目状态做出预算,鲁商置业可以提前预测对开发进度进行掌控,进而做出相应的成本预算。

全员参与

业务预算是鲁商置业预算的核心内容,同时,也是其预算的起点。

鲁商置业建立了从业务到财务的统一的预算系统。在编制过程中,业务部门作为用户直接参与,使各个业务部门的主管有意识的监控预算的执行情况,并每个月对预算做调整和更新,使得编制更加合理。此外,业务部门也可以通过输入不同的数据灵活地进行模拟预测,并对系统自动产生的结果进行对比分析。同时,通过售楼的业务系统和预算系统的集成,业务部门可以实时查看自己的执行情况,财务部门也可以通过系统自动计算资金回流。

业务部门的深度参与,让预算与业务结合得更紧密,各业务部门可以更直接通过预算系统实时监控、调整、提升部门绩效,从而促进整个公司的绩效提升。

便于管理

所有的预算信息都是为管理服务的。而如何使预算信息更有效、更贴合管理的需求,始终是企业建立预算系统时需要考虑的核心问题。

一方面,通过全面预算系统的构建,鲁商置业的项目预算、业态预算、期间预算被整合在了一个统一的平台上,建立了统一的预算体系,减少了中间手工汇总的工作。通过系统,鲁商置业管理层可以迅速抽取ERP中的业务执行数据,通过直观的仪表盘,可以及时看到项目计划执行的具体情况以及资金的运作状况,以便第一时间了解各项目的进展情况,洞察到可能存在的问题和风险。

另一方面,预算系统中的关键业务指标为绩效评价提供了基础,让管理者可以直接在系统中看到不同项目公司的指标执行情况。

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