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Z地产:基于模型的全面预算编制——横纵向搭建17套模型

Z地产是Z集团旗下一级控股子公司,具备一级房地产开发资质。该公司成立于上世纪80年代,拥有二十多年的房地产开发经验,已在30多个城市累计开发房地产项目近百个。目前,Z地产产品业态以住宅开发为主,并积极培育发挥在商业地产、房地产金融、城市运营等领域的竞争实力。

近年来,业务的快速扩展对Z地产的集团化管理本身提出了新的要求。如何在整体业务规模迅速扩大、业务链条有所增长的前提下,保持既有的总部对所属城市公司、项目公司运营管控思路,并在此基础上不断提高精细化管理程度?如何在项目公司、区域公司、地产总部这一三级管理链条中落实集团化管控思路,承接公司发展战略要求,保证战略目标实现?如何实现地产总部与所属单位、业务、财务与其他职能部门有效深度协同从而达到更为有效的资源配置?以上种种,是企业必须直面的问题。

为更为有效地应对上述挑战和管理要求,为未来公司业务发展搭建更优质的管理信息平台,Z地产充分借鉴国际国内领先企业经验,引入外部咨询和系统实施机构,借助预算管理软件,建立起全面预算管理信息系统,为公司后续发展奠定了坚实的管理基础及系统平台。

预算编制是全面预算管理的基础和核心,而Z地产的预算编制工作做得不仅细致扎实,且极具特色和推广价值。本文就以Z地产全面预算系统建设中的预算编制体系搭建为例,阐述其主要做法。

横纵向搭建17套模型

科学编制预算

Z地产运用模型来进行预算管理,在科学分析的基础上,基于不同的业务类型和管控层级,搭建了17套预算编制模型,为预算编制、战略规划、目标制定提供了核心内容和最佳的决策依据。

(一)横向搭建覆盖三大业态的全面预算管理模型

Z地产目前拥有地产开发、持有经营性物业、物业管理等三大类业态,在这三大类业态中,又可细分为若干业务类型。公司基于这三大类业态,并区分具体的业务类型,分别搭建了若干套预算模型。

对地产开发项目,公司区分一级开发和二级开发业务,分别根据项目规划及进度预测关联销售、成本、税金等模块的预算,进而生成财务报表预算。

地产二级开发模型图

持有经营性物业的业务类型包括高尔夫、写字楼、集中商业、酒店等。对持有经营性物业,Z地产根据不同业务类型的运营特点,通过分别梳理并确定收入、税金、成本、费用等预算的业务逻辑,搭建出其相关的预算模型。

以集中商业的收入预算为例,根据租金方式(纯租金、纯扣点以及租金加扣点)决定租金收入,商铺出租信息和物业收费标准决定物管费收入,市场推广出租信息决定市场推广收入,以这三项收入为主,再加上预期的其他收入,形成收入预算汇总表,并与成本预算、税金预算、费用预算汇总后,形成财务报表预算。

物业管理是承接二级开发交房后的业务管理,其收入来源包括小业主和大业主。物业管理预算模型一方面搭建了适合物业业务的收入成本预算,另一方面实现了地产开发与物业管理的信息共享。

物业管理模型的建立是以项目交房信息和面积信息为基础确定销售预算,由人工成本和各项耗能费用确定成本预算,再基于两者关联税金预算和资产预算,最终生成财务预算。

(二)纵向搭建“项目公司-城市公司-地产总部”的多层级全面预算管理模型

Z地产的组织架构自下而上包括项目公司、城市公司和地产总部三个层级。基于不同层级单位的业务和管控特点,Z地产搭建了不同的预算模型,以满足项目、城市公司、地产总部不同层级的预算管控要求。

在项目公司层面,各项目根据上级公司下达的年度目标编制预算,并按要求上报,编制内容偏重业务预算,编制细度到分期、分业态、分类型;在城市公司层面,根据股份下达的年度目标编制预算,并按要求上报,编制内容偏重费用预算、资产预算和财务预算,编制细度为分部门,按管理架构进行报表汇总;在地产总部层面,下达股份公司年度目标,编制内容偏重费用预算、资产预算及财务预算,编制细度为分部门,按管理架构、管理合并和法人合并进行报表汇总。

根据不同层级业务管控的重点,为进一步贴切实际业务情况,预算模型设计中还部分采用了多层级交互编制方式,如对费用进行由上至下的分摊,对收入成本及财务报表进行由下至上的汇总等。  

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