搜索
电话
400-680-2995
  
成本管理
首页>成本管理
成本管理:“三库两指标”成本数据库该怎么建?
发布时间:2018-05-30 11:15:37

成本管理是企业管理中至关重要的环节。

对于地产企业而言,无论是拿地阶段还是建造阶段,这两个阶段都需要大规模的资金投入,也需要更为精准的成本管控。

科学的管控与决策,必须建立在准确的信息和数据分析基础之上。结合多年来在地产行业的经验积累,元年研究院提出,地产企业应当建立一个涵盖历史成本、标准成本、外部成本等多维度成本信息在内的庞大的成本数据仓库,以实现科学精确的成本策划,辅助管理决策。

那么,如何建立一套科学精确的成本数据库?

元年研究院认为,含量指标、单方指标、材料信息是项目开发各个阶段重点关注的内容,也是成本测算的重要依据。为此,成本数据的积累,重点就是含量、单方、价格,从这三个核心指标着手,同时既需要考虑公司含量、单方、价格指标的标准数据沉淀,也需要考虑引入外部对标数据,采用成本数据库对标机制,最终形成“三库两指标”的成本数据库体系(见下图)。

(一)含量指标库

含量指标是指项目结构、外装、内装相关的一些经济技术指标,如钢筋含量、砼含量、模板含量、砌体含量、窗地比、精装面积比、防水面积比等。

含量指标与项目规划指标结合,快速测算工程量,规划指标反映房地产开发项目的特征,一般分为总体指标、产品指标、景观指标、水电气、土方等。项目测算时,利用含量指标库中各产品的含量系数乘以本项目的项目/产品的规划指标,快速测算出项目工程量。

企业在积累了一定的含量指标库的基础上,新项目设计过程中,就能以此为基础,作为限额设计的参考依据。在企业内部不同区域、不同产品中选择标杆,新项目设计时,对于同类产品的指标含量需要与标杆进行对比分析,需要设计单位在保证结构安全和产品品质的前提下,不得超过标杆的指标含量,引导设计部门在方案及扩初阶段、施工图设计阶段采用更优化、更合理的结构方案来降低工程结构成本。

(二)单方指标库

单方指标即单位平方米(吨)的价格,一般分为建安总成本、结构成本、外装材料价、外装其他项目、一般项、内装、机电等。

同一产品,在不同的建造标准下,单价差异很大。因此,在历史成本数据沉淀时,需要详细描述本产品的建造标准,成本测算时,也只能参考类似建造标准的单价信息。

单方指标的积累与更新贯穿了项目启动、施工图预算、招标以及项目结算四个阶段。

在项目启动阶段,企业需要引入历史项目的含量指标、单方指标,结合市场情况适当修订后进行成本测算。

在施工图阶段,企业已经对设计进行了细化,响应的规划信息已经基本确定,因此,需要依据最新的施工图更新建造标准、重新计算工程量、综合单价、更新含量指标及单方指标。

在招标阶段,乙方中标后,企业可以根据合同约定情况,更新响应的含量指标、单方指标。

在项目结算阶段,企业则应当根据结算资料更新项目的规划指标、建造标准,同时更新含量指标及单方指标(见下图)。

(三)材料价格库

在施工项目成本组成中,材料成本所占的比重达到60%~70%。因此,控制好施工过程中的材料成本,提高企业材料管理部门及相关人员的管理水平,对于控制施工项目成本、实现项目利润最大化具有非常重要的意义。

材料价格的来源主要有市场询价、甲指乙供材料的核价(即由甲方指定一个品牌目录,乙方必须按照甲方指定的品牌目录进行采购的材料——编者注)、材料实际采购价三种,三种价格有不同的主责部门。

其中,市场询价可由采购中心负责,主要通过采购专员市场询价、甲指乙供材料核价、近期实际采购价获得,并形成内部指导价格,定期发布;甲指乙供材料的核价可由成本中心负责,核价结果一方面作为合同结算的重要依据,另一方面也为采购中心形成市场指导价提供参考;采购中心负责实际采购价的出局,并更新指材料价格信息库,作为采购合同结算的重要依据。

对于入库的材料价格,需要有入库审核机制,确保价格的真实可信。并定期形成指导价在集团内发布,指导新项目成本测算、招标采购核价及乙供材料核价。  

相关联页面