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房地产业:呼唤精细化管理

随着中国经济发展近几年逐渐进入“新常态”,加之政府房地产调控的逐渐常态化,原先一直保持高速发展的房地产业,如今不得不面对市场持续萎缩、房价难以继续攀升的现实,房地产投资增速逐年放缓,中国房地产业已经告别高速增长的黄金时代,而进入发展的下半场。

房地产行业的“新常态”,在倒逼房地产企业进行战略转型的同时,也正在对企业财务管理的内涵和方式产生影响。在当前的形势下,房地产企业的关注点已经不只是局限于“规模”和“速度”这样的字眼,而是更注重模式创新、更关注投资效率。加强财务管控、向管理要效益,成了房地产企业转型的重中之重。

从房地产开发到多业态并举

中国房地产企业作为中国城市化进程中土地红利的最大受益者,在过去20年里赚得盘满钵满。但在此后,随着全国房价的暴涨,国家逐渐开始对房地产行业进行宏观调控,中国房地产业逐渐进入稳健增长的白银时代,市场发展方向也逐渐从过去的广度转向深度发展。企业间股权兼并、重组逐成趋势,行业集中度不断提高,中国房地产业逐渐从增量运营时代进入存量运营时代。

而进入到2017年,中国房地产企业所面临的环境变得更加复杂。各地调控政策进一步趋紧,特别是以北上广深为首的一线城市,调控力度前所未有地加强,限购限贷力度及各项监管措施频频加码。此外,“租售同权”这一租房新政的出台,也将从供给侧和需求侧两方面对房地产交易市场产生影响。一方面,国家大力发展住房租赁市场,将显著提高住房的总体供应量;另一方面,“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性,对房屋炒作起到进一步的抑制作用,楼市出现大幅上涨或下跌的机会可能将不多见。

在以上种种因素影响之下,中国房地产业或将进入新的拐点。业务模式转型已成为房地产企业无法回避的问题。在当下,已有部分大型的房地产企业开始通过产融结合的方式,逐渐向金融领域渗透;也有一些房地产企业开始从受政策调控影响较大的住宅市场中抽身,转而进军商业地产、养老地产等更为细分的市场,通过提供标准化产品和服务,打造企业的持续竞争优势,而随着“租售同权”时代的到来,在存量资产中的运营租赁市场同样将成为房地产企业未来业务转型的一个较好的切入点。

客观来看,在整个房地产行业发展的早期,房地产企业盈利模式相对比较粗放、简单,主要依靠土地红利。但是,随着房地产行业逐渐进入发展的下半场,住宅地产在政策的调控下面临着越来越多的不确定性。在盈利模式上,以土地增值为主导的盈利模式开始沿着从住宅到商业地产再到产业地产、从一线城市到二三线城市再到欠发达城市、从单一开发到开发、持有、服务并举的路线逐渐延伸。

如果研究过国外房地产市场的发展史,我们就能发现,房地产市场的发展是与城市化发展的步伐紧密相关的。

在城市化率处于10%-50%的区域时,随着人口大量涌入城市,对于房屋的需求持续增长。房地产开发行业逐渐兴起。这个阶段的地产企业业务模式以开发模式占主导,盈利能力最强。

在城市化率处于50%-65%之间时,新房新增需求增速开始下降,商业地产加速发展,持有类物业收益不断提高。在这个阶段,地产企业业务模式开始转向开发与持有模式并重。

在城市化后期,新增土地资源急剧萎缩,开发模式难以为继,在这个阶段,地产企业的业务模式以房地产服务和持有模式占主导。

与开发模式相比,持有和服务模式都具有前期投入多,而回报期较长的特点,因此,业务模式的转型将给本就紧张的地产企业资金链带来严峻的考验。这将对地产企业的融资能力和内部资金管理提出更高的要求。

当潮水褪去,方知谁在裸泳

如前文所述,随着房地产企业商业模式的逐渐转型,无论是产业内部资源的要素整合,还是涉足进军其他领域,或者是更强调服务、更强调运营的轻资产模式,都对企业的管理能力提出了较高要求。企业精细化管理的需求,也越来越强烈。

客观而言,中国房地产企业特别是一些中小型房地产企业的管理基础相对薄弱,尤其在房地产行业仍处于黄金时代时,这种现象尤为明显。在中国房地产业粗放式发展时期,由于房改政策所持续释放的红利、城镇化的快速推进等原因,我国房地产市场主要是卖方市场,这种背景下的房地产业,坐地即可生财,拿下土地往往便意味着拿下了可观利润。在卖方为主的主导模式下,大多数房地产企业不重视企业的管理,内控基础薄弱,企业面临很大的管理风险。

但此后,随着中国房地产业黄金时代逐渐离去,越来越严格的政策调控、人口红利不断消失、中国城市化进程放缓等一系列因素使得中国房地产市场逐渐从卖方市场向买方市场过渡。房地产业黄金十年的投资热潮逐渐褪去,房地产企业管理基础薄弱、内部管理混乱等问题开始逐渐凸显。

“只有当潮水退去,方知谁在裸泳。”尽管对于大多数房地产企业来说,虽然同样受益于中国房地产业蓬勃发展的黄金十年,同样受益于中国庞大的市场机遇,但当房地产业逐渐进入白银时代时,中国房地产企业开始出现两极分化的现象,万科、恒大、保利地产、碧桂园等大型房地产企业大者恒大、强者愈强,而其他一些中小型房地产企业,则大多不温不火、惨淡经营,甚至一些企业,在市场中从此销声匿迹。

如果仔细审视这些房地产企业,我们并不难发现,这些企业之所以能够做大做强,除了得益于中国房地产业发展初期所给予的历史机遇外,它们的持续成功,也离不开这些企业在企业管理上的精益求精。对于恒大、万科这些标杆性的企业来说,精细化管理始终放在其管理的核心位置。正是由于始终把握“向管理要效益”这一重要的经营管理理念,万科、恒大等标杆性企业才能在愈加激烈的竞争环境中立于不败之地,并变得越来越强大。

毫无疑问,在中国房地产企业亟需“打基础”、“练内功”的当前阶段,持续优化管理、加强成本控制、实现快速周转将成为中国房地产企业在未来能否取得持续成功的核心秘诀。房地产企业需要打造差异化的竞争能力,并借助全面预算管理等精细化管理工具,将有限的资源合理、科学地配置于此,最终促进企业价值的持续提升。

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