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房地产行业

1     行业特点

1.1  基本特点

1.1.1      业务基于项目

1.1.1.1   项目制管理:一般来说一个项目成立一个单独的法人公司,当然也有特殊情况,一个法人公司下有两个或多个项目。(一个项目成立一家法人公司的原因:税务清算风险;资金、融资风险,某一个个项目资金链断裂,不影响集团及其他项目的运作)

1.1.1.2   项目是公司业务的基石,也是日常管控的主体。和咱们公司项目制管理的性质是一样的。

1.1.1.3   项目从获取方式来说:招拍挂、收并购

1.1.1.4   项目从经营范围来说:一级土地整理、二级开发、一二级联动

1.1.1.5   项目从公司性质来说:合作:不可控不并表、合并:不可控并表、全控:可控不并表、全并:可控并表;

1.1.1.6   无论是获取方式、经营范围、公司性质:从预算的方案处理来说都是不同的。

1.1.2      开发周期长:

1.1.2.1   很多大体量的项目开发周期都在5年或者10年以上,周期长,面临较长时间内的风险和不确定性。

1.1.2.2   预算方案的处理来说:所有业务都需跨年处理:销售、回款、结转、成本、税金、融资等

1.1.3      区域跨度大:

1.1.3.1   多区域、多城市全国化布局,甚至是全球化布局,管理难度大。

1.1.3.1.1       融创集团有8大区域,47家城市公司、300多个项目公司

1.1.3.1.2       绿地集团的战略是10国100城,韩国、澳洲、美国、泰国、英国、加拿大

1.1.3.1.3       蓝光集团5大区域,17家城市公司

1.1.3.2   每个区域的的管理水平不同,管理要求也不同,新拓展区域与老区域的管理水平差异比较大,有些区域甚至无法满足集团的管理要求,而有些区域在集团的管理要求下,还会提出本区域个性化的管理要求。

1.1.4      业态多:

1.1.4.1   业态多样化(常规>100多个),新研发业态粉墨登场(90墅、商墅、地上机械车位等),经营与服务难度不断提升;

1.1.4.2   业态从大类来说:住宅(别墅、多层、高层、小高层、中高层、超高层)、经营性公建(公寓、商业、写字楼、酒店、车库)、非经营性配套(物业用房、幼儿园、学校、派出所)等;

1.1.5      大规模资金投入:

1.1.5.1   项目回报与现金流、投资安全、资金成本等都是事关项目成败的关键点。

1.1.5.2   项目的资金来源要不是股东投入,要不就是外部融资,从贷款类别来说有:土地贷、开发贷、信用贷、并购贷、物业债、存单质押、永续债等等。

1.1.5.3   资金管控也有很多管理工具:全周期预算、年度预算、资金日报、资金周报、资金月报等。

1.1.5.4   KPI指标:IRR、自有资本投资年化收益率、自有资金投入峰值、自有资金杠杆倍数等。

1.2  面临变局

1.2.1      整体利润水平持续走低:从黄金时代走向白银时代,从暴利行业(14年15年:净利26%、20-26%、20%以下)走向中利、微利(现:上市公司的平均净利10%左右)行业。

1.2.2      行业集中度进一步上升:2016年千亿房企12家,占整体市场份额10%;(恒大:3731.5亿、万科:3622亿、碧桂园3090.3亿、绿地集团2513.1亿、保利地产2203.2亿、中海地产1925.1亿、融创1500.3亿、华夏幸福1200.1亿、绿城中国1136.1亿、万达1100.2亿,除前10名外,还有12名的金地1006.3亿、18名旭辉653.2亿等。

1.2.3      并购升级:大鱼吃小鱼继续演绎(中海中信:宣布通过收购中信地产以及中信泰富持有的地产业务,相关资产包含有126个房地产项目;保利并购中航地产,中航把共计331万平方米建面的九大资产作价20.3亿转让保利;融创收购融科、融创收购莱蒙以及融创收购绿城集团、佳兆业等业内著名案例),通过收并购产生很大的利润。

2     常规管理架构设置

1.3  集团

1.4  区域/事业部

1.5  城市公司

1.6  片区

1.7  项目

1.8  分期

预算方案:有些到分期分产品,有些到项目。

3     常规部门设置

1.9  投资发展中心:

1.9.1      部门主要职责:负责前期拿地,获取地块。

1.9.2      与预算相关联:存量资源盘点(土地储备)、投资测算

1.10       研发设计中心:

1.10.1    部门主要职责:产品设计定位,每个项目做那些产品类型、项目的面积规划指标

1.10.2    与预算相关联:产品类型、面积规划指标

1.11       工程管理中心:

1.11.1    部门主要职责:施工进度、工程质量。同时也需要同营销部门协同,监控产销匹配,供销匹配。

1.11.2    与预算相关联:关键节点管理、运营节奏(开销、供销、存销)、资源盘点(开竣工面积、新供应面积、交付面积等)

1.12       成本管理中心:

1.12.1    部门主要职责;目标成本管理、动态成本管理、采招计划管理、变更签证、合同结算

1.12.2    与预算相关联:目标成本、动态成本、单方成本、成本支付

1.13       营销管理中心:

1.13.1    部门主要职责:策划、销售、品牌、客服

1.13.2    与预算相关联:签约、回款、去化、应收款、库存、企划费用。

1.13.2.1通过企划活动区划存量

1.13.2.2通过签约、去化速度反馈企划活动

1.13.2.3通过签约、去化速度反馈工程进度

1.13.2.4通过签约形成回款

1.13.2.5通过签约、回款形成应收款

1.14       财务管理中心

1.14.1    与预算相关联:税金、融资、费用、利润、现金流、关联方交易

1.15       运营管理中心

PMO,这个部门不是所有房地产公司都会设置的,龙湖、旭辉、蓝光。融创没有。没有设置运营部门的公司,运营的职责是由工程或者成本条线承担的。

1.15.1    部门主要职责:大运营管理,关注项目全周期指标。

1.15.2    与预算相关联:全套方案。

   这是房地产开发企业的常规部门设置。另外还有一些其他部门,和咱们的预算方案关系不是很大,例如行政人力、审计、信息等。

4     常规经营范围

1.16       一级土地整理

1.17       二级开发

1.18       商业

1.19       酒店

1.20       物业

1.21       高尔夫

1.22       家居建材

1.23       其他

5     预算管理方案

1.24       管理要求:

1.24.1    市场与投资:根据外部市场环境的变化,结合公司的战略,抓住合适时机,补充新项目。

1.24.1.1市场与周期:盯市场,判周期:根据市场情况,结合开发运营节奏,判断拿地时机。

1.24.1.2目标与缺口:看目标,补缺口:以公司战略为目标,盘点现有项目资源,补充新项目。

1.24.1.3投资与布局:促合作,准拿地:因为房地产公司是全国布局,通过与当地的一些龙头企业合作拿地,降低运营风险、资金风险。

1.24.2    大经营分析

明年去化率底,如何提升?明年供应量大,如何降压?现房去化率要求高,如何保障?年末现房量大,如何去化?开工量大,如何切分?在建量大,如何降缓?融资压力大,如何保障?支付压力大,如何压缩?净利润缺口,如何补足?净利率下降,如何提升?

1.24.2.1货值与销售:货值分期、销售去化分析、新开工/推盘、存货分析

1.24.2.2资源与供应:资源盘点、产供分析、运营调整

1.24.2.3计划与效率:考核节点、里程碑节点、

1.24.2.4资金与占用:收支分析、资金计划

1.24.2.5结转与盈利:业绩锁定、应收账款

1.24.2.6根据上述分析,形成优化方案。例如:截止10月底,结转收入有缺口,业绩锁定率低;已锁定的收入中,回款率不足导致收入确认存在风险,已确认收入中,回款率较低,有冲回收入的风险。针对上述问题,需要从项目转让、成本结余、成本优化、税务筹划、费用控制等方面进行优化,增加利润。

1.25       管理工具:

1.25.1    战略测算

1.25.2    投资测算

1.25.3    全周期预算

1.25.4    年度预算

1.25.5    滚动预测

1.25.6    管理分析

6     全周期与年度预算方案

1.26       项目全周期预算

1.26.1    周期:全周期、以前年度、10年、以后年度

1.26.2    模块:

1.26.2.1项目基础信息:面积规划指标、关键节点

1.26.2.2销售:签约、回款

1.26.2.3成本:目标成本、动态成本、单方成本、成本支付

1.26.2.4结转:结转收入、结转成本

1.26.2.5融资:新增、还款、利息(资本化利息、费用化利息)

1.26.2.6税金:增值税、附加税、土增税、所得税

1.26.2.7财务:会计利润、考核利润、现金流

1.26.2.8资源盘点:土地储备面积、开竣工面积统计、库存面积统计、已签约未结转资源、现房库存资源

1.26.2.9KPI指标:

1.27       年度预算

1.27.1    项目全周期预算当年

1.27.2    本部融资

1.27.3    投资(固定资产、无形资产、长期待摊、长期股权)

1.27.4    本部职能部门费用

1.27.5    财务:利润、现金流

1.28       营改增

1.28.1    简易计税

1.28.2    一般计税

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