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时代地产:以战略为导向的预算管理体系构建

集团案例故事

近些年,预算管理在企业间应用逐渐深入,并对中国企业成长和发展做出了巨大贡献。但与此同时,全面预算管理在中国企业间进行落地的过程中,也暴露出了一些问题。其一,没有摆脱传统的预算管理理念,不能从战略的高度去重视预算管理。很多企业在进行全面预算编制时,将重心过多地停留在了利润、管理费用和销售成本上,片面追求短期利润,这对于企业来说,相当于患上了“近视”,没有从长远角度去看待企业的发展,管理层没有从根本上认识到战略在企业预算管理中所占的重要地位。其二,过于重视预算目标,而忽略了企业的战略目标。预算管理是一种管理手段,其最终目标是实现企业的战略目标。然而,在实践中,却经常会出现目标互换的情况,很多子公司、分公司的经营者只是使本公司的费用尽量不超过预算指标,却忽略了实现集团公司的战略目标,这样就会使战略目标得不到实现,对企业的长期发展不利。

上述问题的存在,要求企业在进行预算管理体系构建时必须从一个宏观的角度去看待整个企业的长远发展,全面落实企业的战略愿景,从而达到对企业长短期利益目标的兼顾。战略预算管理是当前企业财务管理的最高境界,也是当前企业预算管理变革的主要方向。

时代中国搭建测算平台的背景介绍

时代中国控股有限公司(下称“时代中国”)是一家中国房地产百强企业,2013年在香港上市。公司自1999年成立,逐渐发展成为以住宅地产为主、商业地产和物业管理为一体的集团企业,业务辐射广州、佛山、珠海、中山以及长沙等城市。2018年3月,时代中国确立了成为“城市发展服务商”的新定位,业务模式将从传统房地产企业向城市发展服务商进行战略升级,未来将逐步发展城市更新、产业、商业、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等业务板块,并定下了短期内销售额达到千亿元的战略目标。

时代中国的战略升级,无疑需要灵活、稳定、高效的预算管理系统予以支撑,对战略进行推演并分解量化,将其落实为具体的可执行的动作。客观来看,相对于其他在信息化建设上起步较晚的房地产企业,时代中国其实有着较为成熟的预算管理系统。早在2011年,为了应对低迷的房地产市场,时代中国便在当时发展战略的指引下,在全集团范围内构建了统一的预算管理信息化平台,形成了战略规划、年度预算、月度滚动三大部分组成的全面预算体系,实现了预算编制、预算控制、反馈分析、经营决策的综合应用。全面预算系统的运行,在很大程度上支撑了时代中国过去一些年的高速发展,特别是在时代中国做经营滚动预算、项目投资测算及全生命周期预算方面,发挥了举足轻重的作用。

但在此后,随着时间的推移,时代中国业务规模迅速扩大,原先的预算系统,逐渐呈现出管理精细度不够、反应、调整不够灵活的毛病:一方面,随着时代中国的组织架构日趋复杂以及业务规模迅速增长,预算系统所需要处理的数据量也逐步增大,预算逻辑和模型更加复杂,原有软件系统在大数据量下速度慢的缺点日益突出,已逐渐无法满足公司快速决策管理的需要;另一方面,房地产业宏观调控所带来的不确定性越来越大,加之竞争形式的日益激烈,房地产企业亟需对业务的前端市场有着更加清晰的了解和洞察,并需要对快速变化的环境做出快速响应,因此,时代中国对精细化管理提出了更高的要求,而此时,时代中国的预算管理系统的管理粒度仅仅到标段,系统架构已与实际脱节,难以支撑业务测算,在支撑时代中国战略升级方面,已经显得非常吃力。

正是在这样的背景下,时代中国选择了元年的C1系统来重新构建预算系统。基于IBMCognosTM1内存多维数据库技术的C1系统,具有实时、快速、高效、灵活的优势,可对大批量数据进行处理同时保持较高性能,利用C1的及时计算特性,调整后可及时出结果。同时C1还支持多组织多版本,各版本组织、数据相互独立,数据回传数据仓库。相对于其他预算系统在计划任务管理方面的空白,元年C1预算系统有完整的计划任务落地体系,可以将业务计划分解为不同的任务里程碑。精细的权限和角色分配,无论组织和个人,都能清晰地管理自己将要完成的任务,互相协同,并监控完成的进度,从而保障业务计划的执行,达成企业的年度预算目标。

时代中国以战略为导向的测算平台构建

1. 进行战略测算,推演战略缺口,生成拿地建议对时代中国而言,公司制定了短期内销售额达到千亿元的战略目标,根据此战略目标,公司需要先对现有资源进行盘点,并和公司的战略目标进行比对,据此获取企业未来的战略缺口,帮助企业了解未来需要如何布局才能补足缺口。比如,要补齐战略缺口需要拿什么样的地?拿几块地?什么时候拿?在哪个城市拿?拿地后的全周期的利润情况、现金流情况怎样?从本质上来看,时代中国的战略测算是一种对旗下包括住宅、商业、车位等业态进行全周期测算的过程。

要进行战略测算,自然要对现有资源进行盘点。公司所有在建项目均需根据面积、单价、去化、进度、成本、税金、费用编制全周期项目预算;年度预算作为项目预算中某段时间的一个版本,考核版基于年度预算进行考核。只有盘家底之后,企业才可知自身战略缺口几何。

在时代中国战略测算平台中,主要由基础假设(面积规划指标、标准工期、关键节点、税费率等)、供应计划(期初可售货值、新增可售货值)、销售计划(销售面积/套数、销售金额、销售单间、期末可售面积、套数等)、回款计划(已售汇款、新售回款、逾期应收回款)、项目成本(增值税地价、建安成本、契税、资本化利息)、付款节奏、融资计划(贷款计划、还款计划)、结转计划(结转面积、结转收入)、税金和费用(增值税、销售费用、管理费用、财务费用等)等模块组成,这些模块之间有紧密的勾稽关系,根据这些业务模块可得到经营成果,测算出毛利、利润、利润率等指标。

在上述模块中,项目基础假设是后续战略预测的重要信息,基础假设的准确与否,会直接影响到后续的预测数据质量。为了对测算提供数据支撑,时代中国搭建了标准的项目库(见图1),该项目库主要包含项目产品业态结构、项目分期假设、项目单方造价、项目去化、项目回款节奏、项目贷款假设等标准,同时还为此搭建了一个标准项目测算模型,也就是说,当标准确定之后,时代中国可通过标准项目测算模型验证此标准是否合理,利润率是否达到要求,换而言之,标准项目测算模型可以在很大程度上保证时代中国进行战略测算时数据的准确性。


图1 时代中国标准项目库示例

在时代中国战略测算中,一个最为主要的功能便是战略测算的托拉拽。所谓战略托拉拽,实际是把整个战略测算进行图形化。在战略测算托拉拽界面,会按三年展示现有项目加上虚拟项目及中长期项目的销售额、拓展面积、数量、货值,开工面积、竣工面积等信息,战略托拉拽是一项十分有特色的功能设计,主要表现在:

第一,标准项目库的项目拖拽到某公司下的具体年月,会自动生成该公司下的虚拟项目,并实现将土地获取时间改为此年月,其他节点根据工期推算,再根据去化率、单价等计算销售额,并能汇总到集团;

第二,中长期项目库的项目拖拽到某公司下的具体年月上,会自动将土地获取时间改为此年月,但原项目一级开发的相关支出仍然保留,后续计算与标准项目库需求的一致;

第三,具有灵活变动项目的区域属性;

第四,支持多版本、多组织结构,不同版本的数据对应不同的组织架构,由于在每一个新进入区域,每一个版本测算可能都具有不同的结果,因此,这对于时代中国战略测算来说,是一项十分核心的需求。

得益于C1系统本身所具有的良好的计算性能,在搭建成功后,时代中国战略托拉拽展现出了极佳的操作的灵活性,其中,一个分期的计算时间只有0.9秒,存在两个分期的项目计算时间2秒以内即可完成。

2. 以三年经营计划作为滚动测算年度目标,对未来经营活动进行预测

从本质上来看,时代中国滚动测算是在企业战略测算的基础上而进行的。经战略测算之后,系统最终会生成多个版本的战略经营计划,经过公司管理层审批决策之后,最终会形成一个最终版本的三年经营计划,以此作为滚动测算的年度目标。

滚动测算的处理逻辑和上文所述及的战略测算的处理逻辑基本一致,滚动测算的基础信息模块是滚动测算的起点和基础,为后面业务模块提供数据支撑,主要包括面积规划指标、产品类型、关键节点、税费率等,这些基础信息完全由前端业务系统接入,其中维度信息(项目名称、项目分期、楼栋等)和面积信息(可售面积、预测单价)通过主数据系统接入,进度节点信息通过P6计划系统接入,基础假设等通过采集平台所搭建的标准项目库等接入。

除了基础信息外,滚动测算还包括供应计划、销售计划、回款计划、结转计划、融资计划、费用预测、税金预测等模块,最终输出毛利、利润、利润率、KPI等指标。年度自动版会每天滚动、只留一版最新数据,KPI版本每月滚动,每月保留一版数据。(见图2)

其中销售模块主要包含三部分:销售计划、供货计划和结转计划。由战略测算推演出的其中一版三年经营计划作为滚动测算年度目标,而年度目标的销售,就是滚动测算的销售计划。

相对其他模块而言,时代中国的回款模型相对比较复杂,其回款计划主要分为已售销售回款和未售销售回款两个部分。其中已售销售回款主要从销售系统取实际回款、预测回款,逾期应收账款主要取回款日期在当前期间以前的应收账款;未售销售回款则根据当期销售额与回款占比及其回款节奏加以预测。


图2 滚动测算模块的处理逻辑

成本模块则主要包括项目总成本、成本支付计划和结转成本三部分。其中项目总成本包括土地成本、建安成本、开发间接费和资本化利息,土地成本、建安成本主要取成本系统的动态成本,如无动态成本取目标成本,无目标成本取采集平台运决版成本、没有运决版取投决版成本;开发间接费,由销售额乘管理费用比例、销售费用比例及其资本化比例得到,资本化利息则通过销售额乘以财务费用比例及其资本化比例得到。成本支付,由成本系统取数,其中建安成本支付,预测部分由开发节点、标准支付比例计算。结转成本,通过结转面积占总可售面积的比例,对总成本进行成本结转。

在融资模块中,则把融资计划、放款、还款信息全部接入系统,然后再根据利息测算,其中,融资模块的融资信息、贷款金额、还款计划,主要来自于时代中国的采集平台,同时会根据“竣备”节点自动判断资本化利息和费用化利息。利息,会根据期初贷款余额、年利率、浮动利率计算,再根据融资信息的利息支付方式,按月付、季付、半年付、年付体现在现金流上,借款金额和还款金额则会同时体现在现金流量表上。

时代中国测算平台建设所取得效果

1. 以战略为牵引,制定符合企业实际情况的综合经营计划。随着我国房地产行业竞争环境的日益复杂,房地产企业越来越需要改变其预算目标过于短视的行为,站在企业中长期发展的角度,去重新审视、规划企业的经营行为,进行科学合理的资源配置。从上文所述可看出,时代中国的测算平台完全是由“战略”为导向的。通过战略测算,对战略目标补缺口,帮助企业制定三年经营计划,最终确定的三年经营计划则作为年度目标,参与滚动测算,跟踪战略目标的完成情况。总的来说,时代中国测算平台帮助企业实现了快速的战略模拟,帮助企业立足当下,预测未来,使得决策快人一步。

2. 借助测算模型将企业战略目标具体量化,并根据测算结果不断修正,帮助企业实现战略目标的落地。对房地产企业来说,由于所面临的不确定性越来越大,很多企业的预算系统对内外部环境变化反应不敏感,出现调整不及时、不准确或随意性,而时代中国的滚动测算平台,可帮助企业及时适应外部环境变化。对时代中国来说,建设滚动测算的目的主要是用于经营预测,它通过实际数的不断迭代以及预算数的不断修正,实现对经营模拟的整个预测,借助滚动测算模型,时代中国可实现每月的“复盘计划”,对项目进行全过程监控,实现环比可看改善、考核可盯完成、投资可对偏差的目的。

3. 测算平台推动了前端业务动作和数据的规范。对企业进行战略测算和滚动测算,有两件事必然不可避免。

一是和前端业务系统集成。时代中国的信息化建设一直走在行业的前列,公司已经具备了比较完善的信息系统,包括主数据系统、P6系统、销售系统、成本系统、NC系统等,同时还搭建了自己的采集平台。因此,在时代中国测算平台搭建过程中,与前端各个业务系统进行集成便成为一项非常重要的工作。时代中国实现了智能测算场景:在测算的过程中,各项基础数据基本都是从前端业务系统集成而来,不需要任何手工录入,最大程度地减少了测算数据的人为干扰,实现了智能测算。

二是前端业务数据质量的梳理。测算平台数据的准确性依赖于前端业务动作和数据的规范,数据集成、数据质量对滚动测算模型的作用发挥着巨大的影响,在项目刚启动时,时代中国数据质量较差,无法满足平台测算要求。在项目实施过程中,时代中国不断发现存在的数据质量问题,持续推动数据质量的规范,最大程度地保证了前端业务数据的准确性、及时性和完整性,同时重新构建了测算模型的强勾稽关系,确保了预测数据更加科学和精确。

4. 实现了战略管控粒度到房间、楼栋的高精细化管理要求。

随着房地产业早期“坐地即可生财”的黄金时代的逝去,房地产企业越来越强调“向管理要效益”,企业的精细化管理要求正在变得越来越强烈。时代中国对新的测算平台提出了十分高的要求:面积、单价、销售额、汇款的实际数必须从房间开始梳理,预测要到楼栋,销售测算要到房间,也就是说,销售模块的组织维度的结构为集团—分公司—项目—分期—楼栋—房间,覆盖15万+的房间数量,成本、费用、税、现金流、项目收益模块的组织维度的结构为集团—分公司—项目—分期-楼栋。

结束语

随着生存环境的日益复杂,企业传统的预算管理正呈现出和战略关联性不足、过于追求短期财务利润等弊端。本文提出了企业应以战略为导向构建预算管理体系,并以时代中国测算平台作为案例进行分析,深入阐述了企业如何借助信息工具,对企业的生产经营环境、未来经营情况等进行推演和测算,帮助企业实现快速的战略模拟,将战略目标分解细化为具体的、可执行的动作,以实现战略有效落地。

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