鲁商置业：预算管理一步到位

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鲁商置业股份有限公司是鲁商集团旗下地产行业的次集团，也是A股上市公司。作为省国资委旗下唯一一家以房地产开发为主营业务的上市公司，鲁商置业在山东房地产市场享有很高的声誉。目前，公司已形成“鲁商城市广场”、“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”三种产品系列，涉足住宅和商业地产双领域。

从行业特点上来讲，地产行业具有基于项目开展业务、开发周期长、业务环节多、资金投入大、受经济形势波动影响大等特点。而2010年，随着国家一系列宏观调控措施的实行，地产行业逐渐远离了高成长时代，企业从“资本密集型”向“管理密集型”转型的需求十分迫切，而随着管理在企业中的价值贡献率越来越大，对预算的要求也越来越高。

应该说，作为一家上市公司，鲁商置业拥有较好的财务核算基础，同时，由于集团实行集权式管理，总部对旗下公司的执行力很强。因此，当诺亚舟咨询顾问们完成前期调研之后，就对鲁商置业做出了“一步式打造鲁商置业全面预算体系”的结语。

那么，一步到位的鲁商置业预算体系是什么样子呢？

以项目公司+项目（分期）+业态为编制基础

一般而言，地产公司在开发一个项目时都会为此设置一个子公司，由该公司对项目进行核算管理，也就是说，房地产企业都是基于项目在开展业务，鲁商置业也是如此。

同时，鲁商涉足商业和住宅市场，为满足管理需求，预算系统中也必须对不同业态下的预算金额做出展现。因此，鲁商置业的预算就需要立足于项目、公司和业态三个层面进行编制。

既然预算要基于项目开展，那么，由于房地产开发周期很长，一年肯定不够，所以，鲁商置业的预算中，不仅包括年度预算，还要按项目进行跨年度预算，以覆盖项目的生命周期。

此外，房地产开发过程比较复杂，其业务环节很多，且各环节中都会有巨额资金流动，这都是财务管理的重点。因此，在鲁商置业的预算体系中，必须要体现实际业务运作过程，并按照业务环节体现收入、成本与现金流。

鲁商置业全面预算编制框架和思路

以业务预算为核心

房地产企业是资金密集型企业，对资金的需求十分旺盛。对于这类企业，销售收入与回款预算、税金预算、开发成本预算、融资与利息分摊预算是其预算的重点。

鲁商的全面预算内容包括了指标预算、业务预算、资本预算和财务预算。业务预算是其中的核心，而在业务预算中，成本预算、融资与利息分摊预算、税金预算、销售收入与回款预算又是鲁商置业预算编制的重点内容，成本预算则是重中之重。

业务计划是成本预算的基础，通过对项目初步规划、项目总开发面积、本年面积完成和项目状态做出预算，鲁商置业可以提前预测对开发进度进行掌控，进而做出相应的成本预算。

全员参与

业务预算是鲁商置业预算的核心内容，同时，也是其预算的起点。

鲁商置业建立了从业务到财务的统一的预算系统。在编制过程中，业务部门作为用户直接参与，使各个业务部门的主管有意识的监控预算的执行情况，并每个月对预算做调整和更新，使得编制更加合理。此外，业务部门也可以通过输入不同的数据灵活地进行模拟预测，并对系统自动产生的结果进行对比分析。同时，通过售楼的业务系统和预算系统的集成，业务部门可以实时查看自己的执行情况，财务部门也可以通过系统自动计算资金回流。

业务部门的深度参与，让预算与业务结合得更紧密，各业务部门可以更直接通过预算系统实时监控、调整、提升部门绩效，从而促进整个公司的绩效提升。

便于管理

所有的预算信息都是为管理服务的。而如何使预算信息更有效、更贴合管理的需求，始终是企业建立预算系统时需要考虑的核心问题。

一方面，通过全面预算系统的构建，鲁商置业的项目预算、业态预算、期间预算被整合在了一个统一的平台上，建立了统一的预算体系，减少了中间手工汇总的工作。通过系统，鲁商置业管理层可以迅速抽取ERP中的业务执行数据，通过直观的仪表盘，可以及时看到项目计划执行的具体情况以及资金的运作状况，以便第一时间了解各项目的进展情况，洞察到可能存在的问题和风险。

另一方面，预算系统中的关键业务指标为绩效评价提供了基础，让管理者可以直接在系统中看到不同项目公司的指标执行情况。

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