成本管理:“三库两指标”成本数据库该怎么建？
成本管理是企业管理中至关重要的环节。
对于地产企业而言，无论是拿地阶段还是建造阶段，这两个阶段都需要大规模的资金投入，也需要更为精准的成本管控。
科学的管控与决策，必须建立在准确的信息和数据分析基础之上。结合多年来在地产行业的经验积累，元年研究院提出，地产企业应当建立一个涵盖历史成本、标准成本、外部成本等多维度成本信息在内的庞大的成本数据仓库，以实现科学精确的成本策划，辅助管理决策。
那么，如何建立一套科学精确的成本数据库？
元年研究院认为，含量指标、单方指标、材料信息是项目开发各个阶段重点关注的内容，也是成本测算的重要依据。为此，成本数据的积累，重点就是含量、单方、价格，从这三个核心指标着手，同时既需要考虑公司含量、单方、价格指标的标准数据沉淀，也需要考虑引入外部对标数据，采用成本数据库对标机制，最终形成“三库两指标”的成本数据库体系（见下图）。
（一）含量指标库
含量指标是指项目结构、外装、内装相关的一些经济技术指标，如钢筋含量、砼含量、模板含量、砌体含量、窗地比、精装面积比、防水面积比等。
含量指标与项目规划指标结合，快速测算工程量，规划指标反映房地产开发项目的特征，一般分为总体指标、产品指标、景观指标、水电气、土方等。项目测算时，利用含量指标库中各产品的含量系数乘以本项目的项目/产品的规划指标，快速测算出项目工程量。
企业在积累了一定的含量指标库的基础上，新项目设计过程中，就能以此为基础，作为限额设计的参考依据。在企业内部不同区域、不同产品中选择标杆，新项目设计时，对于同类产品的指标含量需要与标杆进行对比分析，需要设计单位在保证结构安全和产品品质的前提下，不得超过标杆的指标含量，引导设计部门在方案及扩初阶段、施工图设计阶段采用更优化、更合理的结构方案来降低工程结构成本。
（二）单方指标库
单方指标即单位平方米（吨）的价格，一般分为建安总成本、结构成本、外装材料价、外装其他项目、一般项、内装、机电等。
同一产品，在不同的建造标准下，单价差异很大。因此，在历史成本数据沉淀时，需要详细描述本产品的建造标准，成本测算时，也只能参考类似建造标准的单价信息。
单方指标的积累与更新贯穿了项目启动、施工图预算、招标以及项目结算四个阶段。
在项目启动阶段，企业需要引入历史项目的含量指标、单方指标，结合市场情况适当修订后进行成本测算。
在施工图阶段，企业已经对设计进行了细化，响应的规划信息已经基本确定，因此，需要依据最新的施工图更新建造标准、重新计算工程量、综合单价、更新含量指标及单方指标。
在招标阶段，乙方中标后，企业可以根据合同约定情况，更新响应的含量指标、单方指标。
在项目结算阶段，企业则应当根据结算资料更新项目的规划指标、建造标准，同时更新含量指标及单方指标（见下图）。
（三）材料价格库
在施工项目成本组成中，材料成本所占的比重达到60%～70%。因此，控制好施工过程中的材料成本，提高企业材料管理部门及相关人员的管理水平，对于控制施工项目成本、实现项目利润最大化具有非常重要的意义。
材料价格的来源主要有市场询价、甲指乙供材料的核价（即由甲方指定一个品牌目录,乙方必须按照甲方指定的品牌目录进行采购的材料——编者注）、材料实际采购价三种，三种价格有不同的主责部门。
其中，市场询价可由采购中心负责，主要通过采购专员市场询价、甲指乙供材料核价、近期实际采购价获得，并形成内部指导价格，定期发布；甲指乙供材料的核价可由成本中心负责，核价结果一方面作为合同结算的重要依据，另一方面也为采购中心形成市场指导价提供参考；采购中心负责实际采购价的出局，并更新指材料价格信息库，作为采购合同结算的重要依据。
对于入库的材料价格，需要有入库审核机制，确保价格的真实可信。并定期形成指导价在集团内发布，指导新项目成本测算、招标采购核价及乙供材料核价。
