时代中国：构建数字化大运营体系助力企业投资目标达成

内外因素共同驱动，数字化转型是必然选择

在当前地产行业的新形势下，房住不炒已成为行业共识，行业调控层出不穷，从金融监管，到土地出让政策，再到限房价、限购等贯穿房地产产业链的各个环节均有涉及。最终造成房企融资困难，拿地更趋谨慎，销售回款不及时，流动性风险增加，企业的生存压力倍增。这些无不意味着房企结束了高增长、高利润的黄金时代，转而进入了低增长，低利润，低预期、低容错的发展新阶段。

在新的发展阶段，行业内的所有玩家将面临洗牌，这表明行业弯道超车的机遇窗口期已经出现，谁能更快的适应行业发展新环境，迭代升级自己的经营管理思路，实现更高效的资源配置，谁就掌握了地产行业发展新阶段的主动权。

此外，还值得一提的是，在2021年10月18日中共中央政治局集体学习中，最高领导层已经指出，“要充分发挥海量数据和丰富应用场景优势，促进数字技术与实体经济深度融合，赋能传统产业转型升级，催生新产业新业态新模式，不断做强做优做大我国数字经济。”这标志着国内数字化经济时代已然来临，而房地产行业作为传统行业的重要组成部分，房企如何拥抱变化，积极转型是持续、稳定、健康发展的关键。

整体而言，当前房企在内外因素的共同驱动下，进行数字化转型，让数字科技赋能业务场景，实现业务和管理的创新，将是房企应对行业变局，顺应时代发展要求的必然选择。

时代中国拥抱变化，数字化转型正当时

时代中国控股有限公司作为中国民营企业500强，中国财富500强，中国房地产50强，香港联合交易所上市企业。于1999年成立，现已成为中国领先的城市发展服务商，业务主要覆盖住宅开发，城市更新、产业运营、商业运营、社区服务、未来教育等领域，并持续深耕粤港澳大湾区，同步布局长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域。目前投资的项目已覆盖近20个经济发达城市，共拥有200多个处于不同开发阶段的项目，但随着项目管理规模的不断扩大，协同工作激增，运营和决策效率低下的问题凸显，再叠加行业利润空间下滑，使得公司原有大运营管理模式已不适合现阶段企业的发展要求，具体表现在：

• 投资、运营数据线上割裂，无法线上传递经营目标和自动监控

• 经营指标变动原因追溯与纠偏措施缺乏数据支撑

• 项目经营成果与考核激励关联不足，公司整体经营意识需提升

• 大运营统筹协同组织和能力需不断完善

针对上述背景和问题，作为数字化转型的先行者，时代中国审时度势，积极进行自身的数字化转型工作，与元年科技联手共同打造地产数字化大运营系统，实现了对经营目标动态、可视化管理及支撑目标管控，促进投资目标符合预期。该大运营系统自2020年4月下旬启动，历时近8个月，于2020年12月下旬完成系统上线交付。工具层面，搭建了投资测算、运决测算、动态测算三大模型，并在此基础上，建立了敏感性分析、归因分析、经营看板及利润考核模型；配套机制层面，构建体系化的大运营组织和数据质量稽核检查机制，确保了地产数字化大运营体系的高效落地，系统主要亮点内容如下：

1、解决了投资、运营割裂的问题

一方面拉通投前、投后项目主数据，另一方面统一投前、投后模型测算的逻辑口径，最终实现从投资到运营数据与逻辑口径的拉通，从根本上保证了投资指标的向后传递，实现了投运一体管理；通过投前投后数据的对比，可以及时发现投资或运营偏差，同时积累的投后数据可以支持投前测算，作为参数设定的最新参考标准，从而实现投资测算和投后测算的可对比，数据可复用，从而支持再投资决策。

2、实现快速测算项目核心指标，提升拿地决策效率

在土地供应两集中的政策背景下，对房企拿地环节的投资测算提出了更高的要求，而该大运营系统内置各类业务标准，可以实现快速测算，同时设置数据校验标准，对不合理数据提出预警，供自检和审核，从而使投资测算更规范、更统一、更高效；通过敏感性分析功能支持多种方案调整及地价调整，帮助在集中拍地形势下快速完成各类调整，进而快速测算项目核心指标，以支撑土拍环节的多次举牌，极大提升了公司的决策效率；同时利用公司大数据平台，对未获取的项目跟踪后续销售价格等指标，以利于复盘总结，数字化大运营投资测算企业成为了应对日趋复杂土拍市场的利器。

3、打通业务与财务壁垒，实现经营结果的动态管理

通过搭建动态测算模型，为项目监控、归因及复盘提供数据来源。另外，在动态测算模型中内嵌完整的预测机制，保障动态测算的合理性，通过联通计划、营销、成本等专业系统数据，建立各专业经营计划，构建测算模型对项目经营结果指标进行全周期预测，输出各类财务指标预测结果，实现业务数据与财务数据的联通，进而打通业务与业务、业务与财务的壁垒，构建从业务计划到财务结果的动态测算体系，在促进各业务条线协同的同时，也支撑了项目全过程的管控及决策。

4、实现了对投资承诺达成情况的动态监控

梳理并形成项目全周期经营指标体系，包括并不限于净利润率、净利润额、资金回正周期、投资峰值、IRR等核心经营指标，输出项目各类指标分析报表，并能够汇总形成公司级指标报表及开展分析应用，最终形成指标动态监控、预警、分析和复盘的闭环管理，实质上，即是在盯投资承诺的达成情况，也能够提前预警和防范各类项目经营风险和公司经营风险。

5、对影响ROE等核心达成的影响因子进行归因

ROE/IRR/净利润/毛利润等核心指标作为企业层面最为关注的财务指标，其完成情况的好坏，直接关系着企业经营的成功与否。因此，本系统通过构建归因分析模型，实现一键归因，快速反馈核心指标波动的影响因素和影响程度，并自动快速出具归因分析报告，准确反映每一个核心指标变化的原因所在，真正实现利润变化都能够快速查找到影响因素及影响程度，从而助力经营改善，构建了发现问题、解决问题的高效、敏捷分析工具，为精准的经营差异问题原因查找和针对性经营策略调整提供了有力的工具。

6、强化绩效考核与经营效果的关联性

数字化大运营体系的数据输出成果必须与公司的考核及激励机制相结合，才能有效的推动数字化大运营体系的落地执行。主要体现在两个方面：一方面将年度利润指标纳入考核，并给予适当的考核权重，通过制定项目年度利润考核细则，加强项目、城市公司管理团队对经营利润负责的意识，强化经营利润管控；另一方面，结合项目动态测算系统，优化跟投系统，实现经营数据的定期披露及结算跟投数据，促进员工为共同的投资目标而奋斗。

7、建立数字化大运营配套机制，促进公司组织变革

为确保新的大运营体系有效应用，时代中国构建了体系化的大运营组织，在集团层面、城市公司层面、项目层面均明确了负责的部门及人员。同时成立数据稽查小组，制定相应的数据质量管理办法，对数据进行稽核检查，进而形成问题清单，及时进行数据整改，确保系统数据的准确性、完整性和及时性。

数字化转型赋能业务，助力投资目标达成

时代中国搭建的数字化大运营体系，通过投前投后模型上线，拉通投资到运营，实现全周期经营监控和预警，通过归因分析、敏感性分析实现经营差异的快速分析和策略推演，，完善考核激励机制，推动数字化大运营系统的有效应用，促进了项目经营预期目标的达成。

实际上，其本质是在地产经营全周期、全层级、全专业、全项目、全业态的视角下，以数据化、智能化平台为依托，通过投资目标制定、传递、动态跟踪、分析推演、措施跟踪、考核及激励，形成了投运一体的高效统筹经营管理闭环体系和统一平台。

其价值主要表现为：在组织层面，解决了房企各专业不交圈，协同性差、效率低的问题；在业务层面，实现了对项目多专业策略协同；在经营层面，实现了公司财务经营状态的动态管理，以及项目全周期利润和现金流的有效管控，同时前置性控制了项目的经营风险，以及公司的整体经营风险。

时代中国未雨绸缪打造的数字化大运营管理平台，正在向全面预算管理延伸，逐步形成基于业务的、动态的全业务、全方位、全员的全面预算体系，同时在专业精细化方面纵向深入，通过精细化各专业的测算模型，提升经营预测的准确性。正是基于这样的前瞻部署，在行业大洗牌的外部环境下，时代中国能够及时采取应对措施，数字化大运营体系的建设功不可没。