房地产开发企业全税种合规性管理与风险管控

税务管理· 发布时间：2020-06-29

返回上一页

近年来，国家税收政策以及各地税务局差异化的属地征管方式等国家税收大环境的变化给房地产行业带来了前所未有的压力与挑战，房地产企业税务管理能力亟待提升。与此同时，房地产市场发展渐趋稳健，逐步进入向经营要效益，向管理要效率的时代，作为房地产行业三大成本之一的税务成本必将成为成本控制的重要一环。而且，房地产行业税收管理具有涉及税种多、征税环节多、税收政策复杂、税金计算难、行业税负高等特点，这一切都在倒逼房地产行业进行税务管理的升级转型。

房地产开发项目全流程税务风险点识别

房地产开发项目一般链条比较长，涉及税种比较多，涉税风险自然也比较高。税务风险通常伴随着业务的发生而进行，而房地产企业全价值周期中各阶段税收管理的特点存在着差异，涉及税种多且繁杂，税收关联度较高。比如房地产开发项目前期涉及印花税、契税、耕地占用税等税种；项目开发建设期涉及增值税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税等税种；项目后期涉及增值税、所得税、土地增值税、印花税、契税等税种。

土地获取阶段，房地产开发企业需要判断相关账务处理是否正确，将土地出让金专用票据与支付凭证相关联；判断是否取得合法扣税凭证，对转账付款凭证上的户名与拆迁协议上的被拆迁单位名称或个人姓名进行相同性比对；判断纳税申报是否及时准确，对土地出让、转让合同中列明的相应税种纳税义务发生日期进行自动纳税申报提醒。

预售阶段，房地产开发企业需要判断相关账务处理是否正确，以规避税收检查风险；检查增值税、土地增值税、企业所得税预缴税款计算和缴纳是否正确，设置税务风险控制点，交叉稽核增值税、企业所得税和土地增值税税基，查看预收账款与增值税纳税申报税基是否在正常范围；查看纳税申报是否及时准确，根据房屋销售合同中列明的相应税种纳税义务发生日期自动进行纳税提醒。

土地增值税在房地产项目完工清算阶段，房地产开发企业需要判断计税收入与销售合同是否匹配；相关成本归集是否准确、分摊是否合理；土地增值税预缴税款计算和缴纳是否正确；扣除项目内容与其关联的扣除凭证是否真实、完整、能够做到对应匹配。最后，做到扣税凭证真实完整，勾稽关系合理合法。

在融资环节，房地产开发企业需要判断纳税申报是否及时准确；非商业银行融资方式关注利息是否满足商业银行同期同类贷款利率。需要注意的是，还需要根据不同阶段选择不同的融资方式。同时，融资取得的增值税进项发票均不得抵扣。

2020年房地产开发企业税务稽查重点

近年来，税务管理互联网化成为趋势，国家税务监管正在加速变革。尤其在金税三期时代，运用大数据评估及云计算技术，政府对发票监管力度越来越强。正因为如此，地产行业面临巨大的发票管理风险。“虚开”发票导致严重涉税风险，企业会被列入税收违法黑名单，纳税信用级别降为D级，领用发票限额限量，甚至导致企业被税务稽查；情形严重的，如果涉嫌违法还会被追究刑事责任。企业如果存在“四流不一致”的情形会导致增值税专用发票涉税风险，合同流、货物流与资金流、发票流不一致造成涉税风险，例如如果存在总分包工程、施工队挂靠、甲供材、无法提供专票的砂石料供应商等业务场景的房地产开发企业需要特别注意。

同时，房地产开发企业还存在开票情形复杂，开票税率不同，人为判定造成的发票管理风险。房地产新旧项目差额征税、预售阶段开具“不征税”普票、交房结算时开专票和普票等情形复杂，由于各种开票情形的税率不同，导致人为判断失误率高。加之，房地产项目开发周期长，项目清算短则五年长则十年以上，历史发票保管过程复杂、管理成本高，甚至难以查找历史发票，最终造成土地增值税清算和企业所得税清算时，成本不能扣除，存在增加税务成本的风险。此外，无论善意虚抵和恶意虚抵，均属违规抵扣，已抵扣税款将被依法追缴甚至加收滞纳金；导致房地产开发企业被税务稽查；严重者甚至构成犯罪行为。

值得一提的是，财税一体化管理可以帮助房地产开发企业完善财产行为税的征管资料。尤其税务稽查采用“双随机、一公开”模式，即在监管过程中随机抽取检查对象，随机选派执法检查人员，抽查情况及查处结果及时向社会公开，更为房地产开发企业税务管理提出高标准要求。“双随机工作平台”以《全国税务稽查规范（1.1版）》为依据，逐步完善随机抽查各项工作程序。

房地产开发企业税务风险管控体系的搭建

那么，房地产开发企业应该如何做呢？

首先，梳理全流程涉税要点，抓住涉税流程中的要害，建立税收动态风险预警体系。其次，基于税法规定，统一规范全税种涉税事项税务规则，满足税务合规管理的要求。第三，在税法解读与业财税数据的基础上，设置多维度预警指标，构建动态税务风险分析及预警机制。基于对税法的解读，配置四大类风险预警指标，定义税务风险指标阀值，“红黄绿”清晰显示风险“异常、警告、正常”三种状态，同时，建立多维度、多方法、多指标的灵活涉税数据分析体系。最后，根据税务成本测算模型，智能筹划纳税方案，从合理纳税角度指导企业涉税业务，支持决策分析。

元年税务共享平台助力企业全税种全过程管理，在票税管理基础上帮助企业进行税务风险管控及相关税务分析，协助企业搭建税务自查体系。例如，土地增值税全生命周期管理支持预征、清算、清算后尾盘销售的纳税申报；支持新老项目全生命周期的算税模型；支持税会成本差异的备查比对。元年税务共享平台具有以下功能与价值：

降成本：以票控税，优化降低大型集团企业综合税负；平台打通企业上下游交易链条，让涉税、涉票成本大幅降低。

控风险：改变企业税务风险控制能力弱于税务机关的情况，智能降低税务风险到最小；内置风险管控体系，管控各个环节出现风险。

全税种：平台提供全税种的服务支撑能力，解决企业算税难的问题。

税共享：税务共享不再是财务共享的盲区，不再是理念。

得智能：运用人工智能自动算税、控制税务风险、处理发票收取和开票业务，实现税务筹划；系统推动人工前进，降低对人员素质要求。

保安全：采用当前最先进的技术和最完善的方案，确保企业信息安全。

上一篇 : 汇算清缴后企业税务自查要点解析（上）下一篇 : 钢铁企业集团税务管理的困境与突破